조정대상지역 / 투기과열지구(지정요건, 지정현황, 규제 등)

안녕하세요! 돈 공부하는 남자_돈공남입니다!

 

이번 글에서는 부동산 규제지역인 조정대상지역과 투기과열지구에 대해서 알아보고 그 차이점과 각 규제지역의 지정현황 그리고 규제내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

정부는 부동산 투기를 막기 위해 26번의 부동산 정책을 발표하며 조정대상지역과 투기과열지구를 지정하였습니다. 규제지역으로 지정됨에 따라 부동산 대출 및 세금 규정이 강화되기 때문인데요. 현재도 아직 많은 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정된 상태입니다. 

 

부동산을 보유하고 계시거나 보유를 계획하고 계시다면 부동산 소재 지역이 규제지역에 해당되는지 반드시 살펴보셔야 합니다.

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1. 조정대상지역

 

(1) 조정대상지역이란?

조정대상지역은 이전 3개월 간 해당 지역의 주택 가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하는 지역으로 다음 중 하나에 해당하는 지역입니다. 

① 최근 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 지역(국민주택규모의 경우 청약경쟁률 10:1)

② 최근 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비하여 30% 이상 증가한 지역

③ 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역

 

(2) 조정대상지역 현황

현재 전국적으로 112개의 지역이 조정대상지역으로 지정된 상태이며 일부 지역을 제외한 수도권 전역 및 각 지방의 주요 거점도시들은 대부분 조정대상지역에 해당된다고 생각하시면 됩니다.

(3) 조정대상지역 대출 규제 내용

 

① LTV(주택담보대출비율) 제한 - 서민·실수요자 우대 (최대 4억 원 한도) : 5억 원 이하 70% / 5~8억 원 이하 60%

② DTI(총부채상환비율) 50% 제한- 서민·실수요자 우대 10% 우대

 

(4) 조정대상지역 세금 규제 내용

 

① 다주택자 양도세 중과(2 주택 +20% / 3 주택 +30%) 및 장기보유 특별공제 배제 - 분양권도 주택수 포함

② 2 주택 이상 보유자 종부세 추가 과세

③ 2 주택 이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 적용 : 2 주택 300% / 3 주택 300%

④ 일시적 2 주택자 1년 이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 의무

⑤ 분양권 전매 시 양도세율 60% 적용(1년 미만 전매 시 양도세율 70%)

⑥ 1 주택 이상자 신규 취득 임대주택에 대해 양도세 중과 및 종부세 합산과세 적용

⑦ 재건축 사업 주택공급수 제한으로 1인이 여러 채를 소유한 경우에도 1 주택만 공급

⑧ 분양권 전매제한 : 소유권 이전등기(최대 3년)

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2. 투기과열지구

 

(1) 투기과열지구란?

투기과열지구는 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기가 성행할 우려되는 지역으로 다음 중 하나에  해당하는 지역입니다.

① 최근 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 지역(국민주택규모의 경우 청약경쟁률 10:1)

② 주택사업계획 승인이나 주택건축 허가실적이 수년간 급감하여 주택공급 위축에 따른 가격 상승 소지가 있는 경우

③ 주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우

④ 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우

 

(2) 투기과열지구 지정현황

현재 전국적으로 49개의 지역이 투기과열지구가 지정되어 있으며 투기과열지구로 지정된 지역은 모두 조정대상지역에도 해당됩니다.

(3) 투기과열지구  대출 규제 내용

 

① LTV(주택담보대출비율) 제한 - 서민·실수요자 우대 (최대 4억 원 한도) : 5억 원 이하 60% / 5~8억 원 이하 50%

② DTI(총부채상환비율) 40% 제한- 서민·실수요자 우대 20% 우대

 

(4) 투기과열지구 세금 규제 내용

 

① 재건축 조합원 지위양도를 조합설립인가부터 소유권 이전등기까지 제한

② 재개발 조합원 지위양도를 관리처분계획인가부터 소유권 이전등기까지 제한

③ 정비사업 분양 재당첨 제한

④ 재건축 사업 주택공급수 제한으로 1인이 여러 채를 소유한 경우에도 1 주택만 공급

⑤ 분양권 전매제한 : 소유권 이전등기(최대 5년)

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지금까지 조정대상지역과 투기과열지구에 대해서 알아보았습니다. 

 

대선이 끝나면서 부동산 규제 정책이 완화될 것이라는 기대감이 커진 것 같습니다. 대선에 출마한 후보들 모두 부동산 정책의 흐름이 비슷했기 때문입니다. 규제지역이 해제되는 간접적인 완화뿐만 아니라 규제 내용을 직접적으로 완화할 수도 있을 것 같습니다.

 

부동산 시장은 정부 정책에 큰 영향을 받으므로 항상 정책의 변화를 잘 신경 써서 대응하시기를 바라겠습니다.

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